【一棟物件のシュミレーション 】不動産投資を行う収支シミュレーションについて

一般的に不動産投資は5年以上と長期的に不動産を所有する投資手法です。 

長期的に所有するからこそ、購入後に得られる家賃収入から、物件にかかる税金、抱えているローンの返済、

管理費などの諸経費から差し引いたあとに得られる利益はいくらなのか、きちんと試算する必要があります。 

また、所有している期間中に、築年数が古くなるにつれ家賃の減少、空室率などのリスクを考慮して、

収支シミュレーションをしていくことも大切なことです。 

長期間に所有していれば、いいことも悪いことも起きますから、購入前に予測できることはすべて予測することが大事です。 

一棟物件に投資する場合には、建物だけではなく土地も影響するので情報が非常に多くなりますので、

収支シミュレーションするにあたって、なによりも物件について知っておくことが大切です。 

一棟物件のシュミレーション 

（１）購入金額 

一棟投資物件の購入金額には、売買価格だけではなく建物と土との内訳も把握するようにしましょう。 

（２）購入時にかかる諸費用 

物件を購入するときに、物件価格の他に、印紙、仲介手数料、不動産取得税、固定資産税・都市計画税の清算金など諸経費と呼ばれているお金もかかります。その金額も明確に把握しましょう。 

（３）土地の特徴 

一棟投資物件の場合、例え建物が古くなり評価が出なくなったとしても、土地の価値は必ず残ります。また、様々な条件によって土地の価値も変わりますので、土地についてもきちんと把握してください。 

土地の形、接道状況、隣地との境界線、再建築の際の制限など、できる限り細かく情報を把握するようにしましょう。 

（４）建物の広さと構造 

建物の広さ、構造が木造なのか、コンクリートなのかを把握すれば、大規模修繕費用の予測ができます。一般的には一棟物件の場合、築10年前後で大規模修繕が必要と言われていますので、その費用もきちんと収支シミュレーションに入れましょう。 

（５）レントロールと各部屋の間取り、入居期間 

現在の家賃、部屋の間取りと今までの入居者の入居期間がわかることで、家賃下落と空室率が予想できるようになります。 

（６）周辺物件で類似した物件の家賃相場を徹底的に調査 

ある程度築年数が経っている物件は、レントロールの履歴などで家賃の動きが分かりますが、新築、築浅の物件は、履歴が少ない分、周辺エリアで似たような条件の類似物件の家賃相場を徹底的に調査するようにしましょう。 

（７）修繕履歴 

過去に修繕履歴がある物件は、その際にかかった修繕金額を知ることによって、これからの修繕計画が立てやすくなります。 

（８）固定資産税とその評価額を確認 

減価償却費用の計算に必要な情報になるので、固定資産税の評価額を確認してください。

一棟投資物件は、同じような条件の物件がほとんど存在しないと言えます。 

一棟物件の購入を検討する際の収支シミュレーションも、その物件に関する情報をどれだけ入手できるかがポイントとなります。

新築や築浅の物件ならいいのですが、築年数の古い物件は、物件に関する資料が少なくなる傾向がありますので、購入時は慎重になりましょう。 

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